文/图 羊城派记者 梁栋贤

在人生“三大惨”当中，炒房变成房东是其中一条，而未来，开发商也要自己做房东。

上周五，广州举行了“3·30新政”后的首场土地拍卖，这也是广州启用“限地价、竞配建、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍。

未来选择自持物业的开发商将越来越多

上午10时，白云区鱼苗厂及黄埔长岭居板块宅地率先出让。成交时两块地的自持比例分别为50%和55%。

自持未来将越来越多

其实，广州不算“要求开发商自持物业”的始作俑者。

2016年年中，上海出台了住宅地出让皆需附加“15%房产面积自持”新政策；去年11月，北京则举办4宗试点地块出让，4宗地块的住宅部分开发商自持面积均投报至100%，要求全部由企业自持，没有可销售的商品住房。

一周前，杭州亦出台了新政，新政规定，企业自持商品房屋应全部用于对外租赁，不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致。

养老地产是万科自持的方向之一

而万科在北京、广州均选择了多块自持地块，一方面是由于对住宅长租市场的极度看好。而万科近期重金布局房地产居间服务机构，更是说明了万科对于房屋居间服务行业的良好期许。未来的万科可能会选择从普通开发商变身包租婆。

广州万科总经理唐激杨表示，围绕地产核心业务，今年广州万科将大力发展泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等业务板块，构筑生机勃勃的“万科森林”。

长租住宅或公寓未来将是一个发展方向

不仅是这次在广州拿下自持地的万科，中粮、保利、首开、龙湖等开发商也在近期通过招拍挂获得自持比例不等的土地。

如何自持？大难题

不少开发商跃跃欲试，但也有开发商认为自持物业的前景看不清。

“运营模式、资金回收等问题目前还是一个难题。”参与上周土地拍卖，最终放弃的一位房企人士说。

从2016年底至今，北京累计出让8个自持地块，对北京8个自持地块，中原地产北京市场总监张大伟认为这些项目的未来很难。

首先，目前国内租金收益率太低，最高也就5%左右，低于融资成本，无论怎么测算都是赔钱的。

自持对企业的经营将有更高的要求

其次，由于企业自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致，不能转让，即使银行要给项目贷款，也只能以租金收益评估，而不能以物业交易价评估。

只能说，若是房企能很好地解决资金和经营的问题，创造出比银行利率更高的持有回报率，那这家房企就能在当下的政策背景下获得更好的发展机会。

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