文/羊城晚报记者 孙婷婷 化麦子 梁怿韬

图/羊城晚报记者 陈秋明

近日，广州知名高档小区颐和山庄的业主投诉至羊城晚报：小区会所被开发商改建为养老院，而其楼上就是众多居民住宅，事情从未征集住户意见。

而此前，该小区内已经有不少公共空间遭“侵占挤压”。

目前，居民楼下建养老院项目因涉嫌违反相关规定，被广州市城市管理综合执法局白云区分局责令停工，白云区公安分局和白云区永平街综治委现场贴了封条。

迫于压力，建设方广州市颐和家园投资管理有限公司相关负责人表示，日后该址不会建养老项目。

颐和山庄会所改建养老院 

楼上住宅 楼下会所改建养老院

“这完全超越了我们底线！”颐和山庄业主说。

因广州市白云区颐和山庄要将小区会所改建养老院，小区业主意见很大。此前小区业主已经因为小区内活动空间被人为挤占颇有不满。

广州颐和山庄上世纪90年代末期投入使用的楼盘，约有1400户居民。住宅多为10层以下，小区依山畔水，绿化率高，环境优美。

2016年11月初，有业主发现小区正门会所正在施工，门口未张贴任何公告，业主们均不知住宅楼下的会所在搞什么建设。

“我们微信群里有业主大胆走进会所查看，才发现里面正在进行改建，要建设养老院。有业主在群里发布建养老院消息后业主们一下子炸锅了。”小区业主刘乐（化名）说。现场的施工图纸写着“广州颐和山庄涵虚阁颐养公寓施工图”，涉及养老床位200余张。

“1999年我们买楼时，这里标注的是会所，后来做过酒楼，结业半年多，现在被改成了养老院，我们业主事先毫不知情，全都蒙在鼓里。虽是养老设施，我们这些十几年的老住户都不同意，与我们的住宅零距离，不合适。”

业主在楼内挂出“反对建养老公寓”横幅 

业主代表江阿姨指着现场的几十位老人家告诉记者，业主们发现问题时，建设方已经将会所内部进行了改建，并移入了桌椅、床铺、轮椅、医疗器具等设施，以及穿着病号服的“人偶”。

业主代表们表示，会所地段是颐和山庄小区的主要出入口，往来人流、车辆繁忙，尤其是小区内幼儿园、小学上下学时间段，车辆堵塞严重，会所改造为对外经营的养老院，使得原居住区与老人活动空间重叠，加重原有出入道路的压力，在消防方面，会为小区带来安全隐患。

“最关键的是，中国的养老院基本是临终关怀机构，老人能走能动谁会去养老院，不能自理才去养老院。而我们楼上就是居民的住宅，养老院和居民住宅混杂在一个楼里，潜在的病菌和医疗垃圾对居民，尤其小孩子老人住户的健康造成威胁，养老院老人离世，也会对小区居民带来心理上挥之不去的阴影。”业主代表刘乐说。

“违建是其次，我们的诉求是，会所不能改成养老院，而不是让他整改补办手续继续建。”11月23日上午，颐和山庄业主代表来到广州市国土资源和规划委员信访大厅反应情况，并提请规划部门不要审批该项目的规划许可。

保龄球馆改成学生午睡地

“会所改建养老院其实只是一个导火索，我们入住十几年来没有业委会，小区管理问题很大。”业主们七嘴八舌说，实际上，近年来，该小区的公共活动空间被侵占殆尽。包括小区篮球场、足球场、保龄球馆、书吧等公共空间，相继被开发商改为经营性质的场所。

其中，在颐和山庄正门不远处的“颐和国际会议中心”处，业主代表们表示，最初买楼时此处是球场，现在变为了可容纳千人的会议中心。

而小区保龄球馆则被改为小学生午休托管的场地，中午时间一到，近百名学生脱鞋在保龄球馆打地铺午睡。而该保龄球馆只有一个进出口，一旦发生火灾，数百名小学生的安全问题难以保证。

小区的书吧则被人为改成了收费的麻将馆。中午时分书吧里有三四台麻将机摆放，正在打麻将的居民介绍，一下午下来，每桌收费30元。

业主们还称，小区红线范围内的“颐寿山”上，还被占用做了坟场。“大概是2009年的事情，颐和征用了村民的用地建别墅区，征地范围有村民的祖坟，有邻居说坟迁移到了颐寿山，这座山是我们业主们平时上山锻炼休闲的地方，怎么能建坟场呢。”业主林女士表示。

据了解，2009年，颐和山庄附近的颐和高尔夫寓所开发之际，因开发范围内有曾氏祖坟，引来多地曾氏家族后人聚集并讨说法，后经政府部门协调，多方达成一致意见方平息此事。但对于迁坟的去向并未有公开报道。

项目因涉嫌违法已被叫停 

在业主投诉下，相关部门已经查处了这起未征集周边居民意见的养老院建设。在会所一层的玻璃门处，白云区永平街综治委和白云区公安分局张贴了多个封条，落款日期为11月21日。

现场已被相关部门“贴上封条”

广州市城管局综合执法部门也查处了该养老项目，在项目大门张贴了责令整改通知书，称其未取得合法手续，违反了相关城市管理规定。

羊城晚报记者来到颐和山庄居委会，据当地居委会工作人员告诉记者，收到居民的投诉后，永平街道办高度重视，上周六已经会同物业、街道、居民代表开会，相关部门采取了行动。

工作人员承认，目前已经贴了封条的场所均为违法施工的所在地，接下来会配合街道做好相关的协调工作。至于谁在居民楼建设养老院，居委会称不知道。

随后记者来到物业管理处，负责人李先生告诉羊城晚报记者，对于居民反映公共场所被侵占的问题，由于物管处没有规划图纸，不能查询上述地块最初的规划性质，因此无法证实是公共空间违法改变规划性质。

李先生还表示，产权人（指改建养老院的会所）在改建时并为提供任何报批手续，物业前往制止，但产权人不配合，拒不出示。

至于谁是会所产权人，养老院建在居民楼下为何物业不管，物业负责人则言语不详。

11月23日，广州市国规委接访部门接待了颐和山庄的业主代表，国规委接访负责人表示，根据相关规定，建设方需获得广州市民政部门的许可和规划部门审批。“根据《物权法》，民政部门审批时，需要征得至少半数以上业主的同意。”

至于业主们反应的公共空间被改变用途的问题，需查清规划方能定性。

最新跟进：建设方答复“不建了，寒心了！”

11月22日下午，记者联系上了广州市颐和家园投资管理有限公司项目负责人伍先生。伍先生电话中称此项目为“社区养老项目”并非养老院。目前该项目已暂停，但是否会重新启动还要公司决定。

时隔一日，23日下午，记者再次致电伍先生，伍先生称正在街道开协调会，并明确告诉记者，会所日后都不会再改造为养老项目，“以后也不建了，心寒了。”

不过，伍先生表示，小区会所属于商业性质，产权人是集团公司，并非业主共有的物业。

根据全国企业信息公示系统（广东），广州市颐和家园投资管理有限公司成立于2009年7月，所属颐和地产集团，其中一项主要业务即为老年人、残疾人养护服务。此轮风波过后，对于广州市大力推进养老服务进社区的理念，伍先生表示，不作评论。

而对于此前坟场迁移一事，23日下午颐和地产集团有限公司相关负责人回应羊城晚报记者表示，业主们反应问题不实，坟已迁去花都，颐和山庄及颐和高尔夫地块并没有坟场。

如何避免公共空间被挪用？律师提醒买楼前看清规划

公共空间不征集业主同意改变用途是否涉嫌违法？

对此，公益律师廖建勋接受羊城晚报记者采访时表示，首先要核实“公共空间”是否是真正的公共空间，这就要看小区的规划文件如何定性。

“如果公共空间规划性质是公共用地，产权属于小区业主共同所有，开发商或物管公司将其改变用途，均属于侵权行为，应承担相应法律责任。如果是开发商为了销售房屋，将自有产权物业作为公共用途对外宣传以利于房屋销售，开发商同样不能擅自改变用途，如改变需承担违约责任。小区业主一方面可以向行政部门提起投诉，一方面可要求开发商承担违约责任。”

记者了解到，开发商、物业、业主之间就小区非住宅物业部分公共空间的使用纠纷不断，羊城晚报及手机客户端“羊城派”近期已经收到多起相关的投诉，包括停车场、会所、球场等“公共空间”到底谁是权益人，如何使用谁说的算等，存在较大争议。

对此，廖建勋提醒，公众在购买楼盘前，一定要了解清楚楼盘规划，按照要求，售楼现场必须对小区规划进行公示，如对售楼部公示的规划存在疑问，可通过“依申请公开”等方法到规划部门查询。

如何建社区养老设施不扰民？

广州市民政局严格把关 希望市民能理性对待

中国人口老龄化已不是新话题，社区养老是各级政府大力推进的工作，然而，社区养老设施一步步向需求终端靠近的同时，如何把握这个尺度，成为城市管理者和社区居民面临的一个考题。如何平衡各方利益？如何把好审批关？记者咨询了广州市民政局相关处室负责人。

该负责人向羊城晚报记者介绍，首先建设方需要向区民政部门出具一份详细的风险评估报告，报告中除了改建用地的基本信息、改建计划以及可能风险以外，还需附上一份有业主签名的同意书。根据相关文件，同意业主需占比2/3。

“民政部门会根据风险评估报告，进行仔细调查，这一点民众大可放心，如果民众对社区改建养老场所反对声大，民政部门一定会尊重各方意见。”该负责人表示，民政部门建议建设方通过座谈会等形式听取民意，涉及到业主权益的问题一定要解决。

目前来说，从国家层面到广州地方层面，鼓励将闲置厂房、医院、学校或住宅等用地改造成养老场所是大势所趋，一面是老龄化社会步伐加快，一面是用房用地紧缺，“只要是符合条件、民众没有意见的改建，政府都是欢迎的”。

市民政局相关负责人说，广州在鼓励闲置用地改建成养老场所方面已经算是全国范围内的先行者，目前已陆续有不少闲置用地改建养老设施的申请。

“在审批时，民政部门主要考虑改建的养老场所是否符合目前社会的需求，以及项目所在区域是否已有同类型的养老设施。”该负责人介绍，目前广州比较需要失能老人护理院以及居家养老服务场所。

同时，广州市民政局也呼吁，市民应该更加理性看待自家附近或自己单位“楼上楼下”有养老场所的问题。

“不是说养老场所就是‘脏乱差’或有安全隐患，现在所有养老场所建设之前肯定已经通过了环境评估、消防验收的，希望居民能够打破对养老场所的刻板印象，让养老成为日常生活的一部分”。

来源｜羊城晚报
责编｜崔文灿