文/图 羊城派记者 陈玉霞

这些年我走过的最熟悉的道路，就是——房地产的套路。

——阿呆，楼市周刊御用防坑指路人

A、营销套路

套路1：市场一红火，就说要惜售

最近的市场可真好，老百姓估计看着也很着急，生怕买迟了，自己半年又白干了，大家势必要第一时间买到还没提价的房子。

悲剧是，买家精，开发商更精。“成精”的商家立即调整策略，新品不推而改成认筹、推盘时间延迟，惜售消息满天飞。

阿呆提点

绝对是套路。这种饥渴营销，在房地产业界一点都不罕见。真相如何？有一些大声嚷嚷着要惜售、推迟开盘时间的楼盘，其实一直在正常推售。

一句话，抢房有风险，购房需冷静。

套路2：人气一聚集，就说要调价

这个套路，和上面的惜售套路，往往会被商家配合着使用，达到双管齐下的催购效果。

一个月前，我陪邻居到鹤洞站旁边某楼盘看楼，销售人员的报价是3万元/平方米，两星期前再去，报价是3.2万元/平方米。销售人员后来还打电话说：“如果今天不来，明天又不是这个价了。”

放出调价的消息，让买家心慌，就是一种套路

阿呆提点

一样是套路，商家打的是心理战，但买家要清楚，这种手法可能是烟雾弹。对一些货量较大、资源平平的楼盘，销售人员说要调价，但实际上不敢乱动，甚至还有可能加大促销力度。

一句话：具体情况具体分析，对销售人员的话不能全信。

套路3：一说要促销，就说“最低价”

为了吸引消费者眼球，楼盘打出的价格是最低价，“xx元/平方米起”、“最低xx元/平方米”等，就是这个意思。

阿呆提点

又是赤裸裸的套路。奇怪的是，新广告法明文规定对楼价要明码标价，不能含糊，但近期这种价格吸引法再度死灰复燃。

一句话：商家技穷，买家要“醒”。

B、广告套路

对地铁、名校概念要留意，别掉入文案套路里

套路1：说好的地铁和名校呢？

不少楼盘都自称是“地铁物业”、“名校物业”。

究竟距离地铁站有多远？销售人员往往回答：不远不远，走路十几分钟。

究竟有没有名校？一些着急推售的楼盘，销售人员会言之凿凿向买家推介：“我们小区会引入xx分校，省一级的。”

阿呆提点

眼见都未必为实，何况是销售人员的推销词？对于这些套路，也有破解之法.

比如交通，意向购房者一定要亲身体验，对于能看得见的地铁站或者围闭施工中的地铁站，最好自己走一走，算算时间；对于尚在规划中的地铁站，就要查清楚规划。

对于以名校为卖点的楼盘，买家们更应谨慎，不能偏听偏信。另一方面，名校开分校这回事，一日未与楼盘签约，就一日都可能存在变数。

套路2：这“北”要“北”到哪？

这一两年里，我们看到了很多“广州北”、“荔湾西”、“广州东”、“番禺南”等广告字眼。

阿呆提点

广告词实在太坑，明显是一种蹭地理优势的套路。本来是清远的楼盘，却说成“广州北”，但所有的配套与广州市没有半毛钱关系。

公里数也是套路，谁知道这直线距离有没有道路通达

套路3：偷龙转凤，商用变住宅

不久前，带土豪朋友到海珠区东部看一个超豪的楼盘。无论是户型设计，还是视野景观，土豪朋友都说非常满意，立即就要刷卡的节奏了。

可惜我多嘴问了一句，土豪朋友就把卡装回钱包了。我问，房子是住宅还是商用产品？销售人员眼神一闪，无奈地回答：我们是商用物业。

阿呆提点

商用物业和住宅物业的价值并不相同，其保值和升值能力也各不相同，市场中有不少嫁接概念的行为。

要想甄别物业的性质，其实很简单，通过阳光家缘网（http://g4c.laho.gov.cn）查询相关楼盘预售证详情即可。

美轮美奂的样板房，但其实是商用公寓，警惕嫁接套路

C、产品套路

套路1：送空间，真送还是假送？

但凡是免费的东西，消费者都会首先一阵惊喜。楼市最具杀伤力的做法是——买房送面积。

兰兰近期去看楼，看样板房的时候听到最多的词就是“赠送”。送啊送，算下来，一套100平方米的单位，赠送面积居然有二十多平方米，如果房价是2万元/平方米，那就是买家“白赚”了40万元。

兰兰一听，觉得非常爽，马上刷卡交定金，一单买卖就这样搞定。

阿呆提点

真相是，羊毛出在羊身上，商家定价时已经算好了。更有甚者，本来实用率就比较低，算上赠送面积后也就是和普通产品差不多，附加值大打折扣。所谓的赠送空间，让买家感觉实惠，其实也是套路。

律师提醒，赠送的面积如果不能进行产权登记，那就不是真正赠送。严格意义上说，开发商赠送无产权的面积，都属于虚构的事实。

所以，商家所谓的送送送，绝大部分都属于套路上的“赠送”。还在买房路上的呆呆们一定要记住，只有算入产权登记面积的赠送空间，那才叫真正的赠送。

所谓的赠送，很多是假赠送，因为本来就只计算一半面积

套路2：送豪装，真的很豪吗？

交楼标准是开发商的促销手法之一。就现在的行情来说，市场上的刚需产品，商家对装修的报价大部分是每平方米两三千元；定位稍高一些的，交楼标准的报价就是每平方米五六千元。

反正都是买楼送装修，看着美轮美奂的样板房，听着销售人员介绍使用顶级的装修材料，看楼者心动了，然后就刷卡下定了。

交楼标准报价是一回事，实际成本往往低很多

阿呆提点

送装修，其实也是产品套路，很深的套路。

一位开发商老友曾说，对于交楼标准报价，基本上打个五折就差不多了。商家报5000元/平方米的装修价，说不定成本就只有2000元/平方米。

另一方面，很多楼盘的交楼标准，并没有清单列明用的是哪个品牌哪个系列哪种产品，要知道，同样是抛光砖同样是木地板，即使是同一个品牌也有N多款选择，普通买家根本无法清楚知道，交楼时的地板砖是不是就是样板房里的地板砖。（更多新闻资讯，请关注羊城派 pai.ycwb.com）

来源｜羊城派
插图｜杜卉
责编｜冯茵