羊城派记者 詹青

很多你认为是理所当然的事情，其实未必如你想象的那么简单。

比如我们通常认为，父母的房产自然是留给子女的，不然又给谁？而独生子女嘛，父母的房产继承不是理所当然好简单的吗？什么？把房产送给子女，为什么还要交咁多钱？

是不是眼镜跌了一地？上两周，羊城派先后刊发了关于房产继承的文章，就引发了一大波读者的集体吐槽，大家纷纷感叹，不说不知道，一说吓一跳，原来爸妈把房子留给孩子要这么复杂的！

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确实，对于很多人来说，“房产继承”这种事，可能一辈子就碰过这么一次，哪里去找什么经验，毕竟这是无可选择的事，且几乎每个人面临的情况都会有所不同，各有各的处理方法。所以复杂、抓狂几乎是不可避免的。

因此又有读者问，反正自己的房子，早晚都是子女的，能否在父母在世的时候就处理完毕呢？费事以后给子女留那么多麻烦和变数。

答案当然是可以的。其实，把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣，发生的费用又是怎样的，本文细细为您道来。

继承、赠与、买卖：各有优劣

房产继承、房产赠与、房产买卖，是目前大家最常见的三种把房产留给子女的方式。

第一种：房产继承。发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用是最低的。

但是，也同时有两个问题：

第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了。

第二个问题，便是各种文章开头所说的，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，会面临“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女抓狂，宁愿选择“狗带”。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。

第二种：房产赠与。名副其实，是房产所有权人把房产无偿赠与子女。这个很好理解，也很好操作，但是赠与费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。

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所以，一般来说，如果父母的房子的比较老的，这种方式是很“不抵”的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。

第三种：房产买卖。看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实，这并非是胡扯，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下，“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。当然了，前提是，必须在子女有购房名额的基础上，才能买卖。

遗产税、房产税也是应考虑的要素

究竟想用哪种方式好？三种分析完了，大家或者已经心里有底，其实就是算账，看看你是属于哪种情况，费用哪种最低，从中挑选最适合你的那一款则可。

不过，随着财富积累的迅速提升，现在手中握有多套房产的父母也是不少。对于这一类“有产人士”而言，两个税种可能也要考虑。一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种，虽然现在未开征，但是按照未来趋势，迟早都会落地。

事实上，早在2004年9月，财政部就出台了《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》（下称《暂行条例》），该条例在2010年进行了修订（下称《新版草案》）。

据《新版草案》，应征收遗产税的遗产包括被继承人死亡时遗留的全部财产和死亡前五年内发生的赠与财产；在遗产税税款缴清前，其遗产不得分割、交付遗赠，不得办理转移登记；无人继承又无人受遗赠，遗产依法归国家所有，免纳遗产税；被继承人死亡之前，依法应补缴的各项税款、罚款、滞纳金，未偿还的具有确凿证据的各项债务等允许在应征税总额中扣除；遗产税免征额为20万元。

而对遗产税的征收方法，《新版草案》超额累计税率表的附件对应纳税遗产净额不超过80万的，税率为0；80万-200万、200万-500万、500万-1000万以及超过1000万的适用税率分别为20%、30%、40%、50%，对应的速算扣除数分别为5万、25万、75万、175万，遗产税计算公式为“应纳税遗产净额×适用税率－速算扣除数”。

按照以上计算方法，500万的遗产净额应纳税84万，1000万、3000万的遗产净额分别应纳税209万和1034万。遗产金额越高，所纳遗产税也越高。

如今，一套房子就价值数百万，假设你准备买一套房子留给儿子，但是孩子在继承房子的时候要支付不菲的遗产税，你会不会觉得好亏？所以，很多家庭，尤其是手中有多套房产的父母，是必须考虑这个问题了，是否有必要提前把房产处理好并留给子女。

不过，羊城派记者话还没说完呢，假如生前就处理好并留给子女，你可能又要面临另一个税种：房产税。

房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税，假如把房产都提前过给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。

目前，我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，它们是怎么征收的？虽然细节不太一样，但简单归纳一下，按照这两个城市的征收政策，大致的征收标准如下：

人均面积超过60平方米才起、多套房、别墅、豪宅需要征收，其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子，大概每年需要征收3000—1.2万元。

据专家分析，遗产税与房产税大约在2020后才可能征收。

三种方式算笔账
继承最便宜但不省心 买卖最省心也相对便宜

下文以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，其在三种方式下，会发生多少费用，你适合哪一款？请看下文为你算细账。

继承：过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税

一进一出要花13.3万元

优：给子女的时候，收取的费用最少

劣：

1、子女有多套住房 卖出去费用高

2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷

3、要父母去世才能办

4、未来可能会遭遇遗产税

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适合谁：

1、父母已经去世，没得选择，只能“继承”

2、适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭

3、最适合以后不打算把房子卖出去、或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”

理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女，是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。

以100万元的、110平方米的普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%，如果子女继承房屋，要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用嘛，也是很低的。

而且，很多时候，所谓的“房价”是评估价，比市面价要少很多，偷偷告诉你一声，是可以讲价的！极可能市面你的房子值300万，评估价可以做成200万甚至100万。总之，父母过世后的继承，子女需要负担的费用是很低的。

不过，需要注意的是，如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是，现在虽然不征收遗产税，但是未来遗产税征收是一个方向。

仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能高达13.5万元左右。

即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+8000=13.3万元。

当然，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。

赠与：首次过户缴3%契税 再次出售费用同继承一样

一进一出要花16.3万元

优：

1、生前就能办好

2、不受购买名额限制

3、如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低

劣：

1、子女如有多套住房 今后卖出去费用高

2、早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产

适合谁：

1、适合以后不打算把房子卖出去的人

2、适合手中没有房子、以后也不买房的人

3、适合已经没有购房名额的子女

据我市地税专家介绍，房产“赠与”需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%；另外和继承一样，也要缴纳公证费。

举个栗子：一套110平方米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用，那么一共是3.8万元的支出。

100万*3%+100万*0.8%=3.8万

和继承房产一样，赠与物业卖出去发生的费用也很高。

如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。

假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。

即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+3.8万=16.3万元。

考虑到大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价都是相对比较低的，等再次售出的时候，市场价就会比较高，所以两者的差额是比较高的，因此按照差额25%来交税，这样税费标准确实不低。

因此，在市场上，除非真是没有购房名额了，否则，很少人会选择“赠与”这种方式，就是这个道理。

当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费就可以了。

买卖：手续透明简单 也可能最省钱

当下还有“亲属买卖”，可按原价卖给子女。

优：

1、生前就能办好

2、手续透明简单

3、再次交易可能费用最低

劣：

1、受到名额限制

2、买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用

3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产

适合谁：

1、适合手中有多套房子的子女与父母

2、适合还有购买名额的子女

买卖嘛，自然是按照买卖程序来的，而且根据奋斗在一线的实操人员介绍，现如今，在广州市场还有一项“亲属买卖”。只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖。

比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。这样一来，计税的基数又可以变得更低。

1、父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税。这是最贵的一款，如果你属于这一款的话，那就不合算了。当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。

仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。

2、父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。

3、如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。

即100万*1.5%=1.5万元。

至于今后子女把房子卖出去嘛，则完全按照上述一样的买卖的手续来交易则可。

本文只是以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。

但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少，所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式！

提醒：

从法律层面来看，其实以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析，建议市民，可针对自己个人情况与房子情况，就近找一家中介地铺进行咨询，则可以搞清楚。（更多新闻资讯，请关注羊城派pai.ycwb.com）

坐堂专家团队：

（排名不分先后）

郑文双 北京大成（广州）律师事务所律师

刘 涛 广东顾浩巍律师事务所 律师

黄敏聪 合富房地产交易中心高级主任

来源｜羊城派
责编｜刘颖