羊城派 2016-05-18 08:30
羊城晚报全媒体记者 詹青
上两周,羊城派刊发了两期关于房产继承的讨论文章,引起了许多网友的共鸣。大家纷纷感叹,不说不知道,一说吓一跳,原来爸妈想把房子留给孩子这么复杂!
有读者问,反正房子早晚都是子女的,能否趁父母在世的时候就处理好呢?答案当然是可以的。把房产留给子女一共有三种方式:继承、赠与、买卖。孰优孰劣?产生的费用又有什么不同?听羊城派小记细细为你道来。
继承、赠与、买卖:各有优劣↓↓↓
一、房产继承
发生的条件必须是产权人去世后,继承人才能办理。这种是无可选择的,发生的费用也是最低的。
但是,这里必须提醒大家两件事:
第一,继承房产与赠与房产一样,以后子女再次出售,需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中,父母留给子女的房子常常是比较旧的房产,比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低,所以两者的差额通常不低,甚至动辄百万,这样一来,20%的个税就相当高了;
第二,进行继承公证时,会面临各种复杂流程,比如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明,这常常让办理手续的子女抓狂,宁愿选择“狗带”。甚至,现实中还可能发生“转继承”,让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的,只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。
二、房产赠与
房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作,但是费用不菲。另外,和房产继承一样,将来如果再度卖出,差额20%的个人所得税是逃不掉的。
如果父母的房子比较老,这种方式是很“不抵”的。所以,现实中,假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话,90%的人都不会选择这种方式。不过,也不能一概而论,如果是新买的、豪宅、多套房买家,赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。
三、房产买卖
看到把房子卖给子女这个办法,大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实,这并非是胡扯,假如你好好算一下账,你就能够发现,大多数的情况下,“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。
遗产税、房产税,也是你应考虑的要素↓↓↓
现在手中握有多套房产的父母不少。对于这一类“有产人士”而言,两个税种可能也要考虑,一个是遗产税,一个是房产税。这两个税种虽然现在未开征,但是按照未来趋势,迟早都会落地。
首先来说遗产税。根据深圳所公布的预开征遗产税草案,试点政策大致如下:
资产总和在80万—200万的,征收额为20%后再减扣除数5万(如100万对应征遗产税:100万*20%-5万=15万);
资产总和在1000万以上的,征收额为50%后再减扣除数175万(如1500万对应税收:1500万*50%-175万=575万)。
草案还规定,遗产税免征额为二十万元,遗产税最高税率为50%。
如今,一套房子就价值数百万,假设你准备买一套房子留给儿子,但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税,你会不会觉得好亏?
但是,如果生前就把房子处理好并留给子女,你可能又要面临另一个税种:房产税。
房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税,假如把房产都提前过给子女,那么子女极可能秒升“土豪”,多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。
目前,我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点,它们是怎么征收的?虽然细节不太一样,但简单归纳一下,按照这两个城市的征收政策,大致的征收标准如下:
人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收,其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子,大概每年需要征收3000元—1.2万元。
据专家分析,遗产税与房产税大约在2020年后才可能铺开征收。
帮你算笔账↓↓↓
以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例,在三种方式下,会发生多少费用?
继承:过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税
一进一出要花13.3万元
优:给子女的时候,收取的费用最少
劣:
1、子女有多套住房,卖出去费用高
2、继承手续复杂,常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷
3、要父母去世才能办
4、未来可能会遭遇遗产税
适合谁:
1、父母已经去世,没得选择,只能继承
2、适合继承关系简单,继承纠纷发生可能性低的家庭
3、最适合以后不打算把房子卖出去,或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”
理论上讲,通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式,子女继承房屋父母不用缴纳税费,也不用缴纳遗产税,只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。
以100万元的、110平方米的普通住宅为例,其公证费用的征收标准为0.8%,如果子女继承房屋,要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用也是很低的。
不过,需要注意的是,如果子女在继承后,在房产证不到5年的情况下出手,或者子女还拥有多套物业,就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是,现在虽然不征收遗产税,但是未来遗产税征收是一个方向。
仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例,假设将来子女以150万元卖出这套房产,在一进一出之间,共涉及的税费可能高达13.5万元左右。
即150万—100万=50万,50万*20%+50万*5%=12.5万,12.5万+8000=13.3万元。
当然,子女通过继承方式取得房产证满5年之后,如果再出售该房产且是唯一住房,则可同时免缴个人所得税和营业税,只需要缴纳少量的交易手续费。
赠与:首次过户缴3%契税 再次出售费用同继承一样
一进一出要花16.3万元
优:
1、生前就能办好
2、不受购买名额限制
3、如果是两年以内的新房,赠与费用比买卖低
劣:
1、子女如有多套住房,今后卖出去费用高
2、早早赠与子女,子女如已婚,房产则为夫妻共同财产
适合谁:
1、适合以后不打算把房子卖出去的人
2、适合手中没有房子、以后也不买房的人
3、适合已经没有购房名额的子女
据广州市地税专家介绍,房产赠与需要缴纳的税费主要是契税,为房屋现价总额的3%;另外和继承一样,也要缴纳公证费。
举个例子:一套110平方米、现价为100万元的普通住宅,如果赠与子女,要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用,那么一共是3.8万元的支出。
100万*3%+100万*0.8%=3.8万
和继承房产一样,赠与物业卖出去发生的费用也很高。
如果子女在受赠后不足5年即出售房子,或者子女拥有多套物业,按照目前的操作方式,子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税,即按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5%的增值税。
假设将来子女以150万元卖出这套房产,则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。
即150万—100万=50万,50万*20%+50万*5%=12.5万,12.5万+3.8万=16.3万元。
考虑到大部分时候,父母赠与子女的物业,公证处的评估价都是相对比较低的,等再次售出的时候,市场价就会比较高,所以两者的差额较高,因此按照差额25%来交税,税费不低,因此,在市场上,除非真是没有购房名额了,否则,很少人会选择“赠与”这种方式。
当然,和继承房产一样,如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房,可以免缴营业税以及个人所得税,只需缴纳少量的手续费就可以了。
小贴士:
广州市公证服务收费标准中,“证明财产继承,赠与和遗赠”的收费标准是:受益额200000元以下的部分,收取比例为1.2%;200001元至500000元部分,收取1%;500001元至5000000元部分,收取0.8%;5000001元至10000000元部分,收取0.5%;10000001元以上部分,收取0.1%。
买卖:手续透明简单 也可能最省钱
优:
1、生前就能办好
2、手续透明简单
3、再次交易可能费用最低
劣:
1、受到名额限制
2、买卖计税标准多种,如果恰好都按最高标准计税,那也会发生比赠与更高的费用
3、和赠与一样,变更所有权后,子女如已婚,该房产则视为夫妻共同财产
适合谁:
1、适合手中有多套房子的子女与父母
2、适合还有购买名额的子女
如今,在广州市场还有一种“亲属买卖”。只要证明彼此是直系亲属,可以按照原价而非市场价进行交易买卖,比如说,父母是花40万买的房子,证明是父母卖给子女的,可以40万的原价交易。这样一来,计税的基数又可以变得更低。因此现实中父母给子女房子,90%是通过买卖达成的。买卖产生的费用有三种情形:
1、父母如果将房产“卖”给子女,房产证未满2年的,则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税,同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税(注:契税标准有三种,从1—3%不等,110平方米的普通住宅,契税标准为1.5%,见下附录)。这是最贵的一款,如果你属于这一款的话,那就不合算了。当然,如果父母稍有头脑,恐怕不会这么做,因为等2年后,缴纳的税费会大幅下降。
仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例,“卖”给子女,要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右,即:100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。
2、父母如果将房产“卖”给子女,房产证已满2年的,免征房屋现价总额5%的增值税,仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税,即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。
3、如果是父母唯一住房且已5年以上,则免征1%的个人所得税、增值税,只需要缴纳契税则可。
即100万*1.5%=1.5万元。
附录:契税税率有3种
一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的,契税税率按1%征收;首套房屋且面积为90平方米以上的,契税税率按1.5%征收 |
二、父母有两套房屋,“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的,契税税率按1%征收;面积超过90平方米的按2%征收契税 |
三、父母有三套及以上的,契税均按3%的税率征收契税 |
事实上,由于受房屋面积,居住年限,首套、二套、多套等因素的限制,如果在将房子卖给子女的过程中,需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税,则买卖过程产生的费用,也会出现比房产继承、赠与高,这里就不一一列举。但是,大多数情况下,把房子“卖”给子女,费用还是会低一些。而值得注意的,“买卖”的手续与收费都很透明,不像“赠与”与“继承”,很多时候,你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少,所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式!
羊城派小记提醒:
从法律层面来看,以上三种方式各有利弊和风险,无法简单地从交易费用方面判断合算与否,毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚,只能视不同的家庭实际情况具体分析,建议市民可针对自己个人情况与房子情况,向地产中介咨询。
本期坐堂专家团队:
(排名不分先后)
郑文双 北京大成(广州)律师事务所律师
刘 涛 广东顾浩巍律师事务所律师
黄敏聪 合富房地产交易中心高级主任
来源|羊城派
责编|吕楠芳
制图|陈倩